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谭浩俊:购?#20426;?#31383;口期”真的来了吗?

    近日,中国指数研究院初步统计显示,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。由此,相关分析认为,楼?#35874;?#26262;大势基本确立,“窗口期”已经到来。

    但是,持不同观点者则认为,楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,大部分城市房价并不会在短期内反弹。房价不反弹,市场就不可能真正回暖,这是由中国消费者的心理所决定的。

    事实也是如此,从政策层面来看,取消限购、降息降准、降低首付比例,甚至由财政出钱鼓励购房等,都能被认定为刺激楼市的重要手段,?#37096;?#20197;被看作楼?#23567;?#31383;口期”已经来临的标?#23613;?#20294;是最不容忽视的,就是相当一部分城市,特别是二三线城市库存量过大的问题。切不要以为只有?#20999;┍怀?#20316;“鬼城”、“空城”的城市才库存量很大,才存在供过于求的问题。实质上,除少数城市之外,多数城市都面临着供大于求的问题,消化库存的压力很大。更重要的,开发商手?#35874;?#25484;握着规模不小的存?#23458;?#22320;,加?#31995;?#26041;政府为了“土地财政”需要,仍在源源不?#31995;?#21521;市场推送土地。如此一来,在库存消化压力很大的情况下,还面临?#21028;?#22686;房源的问题。那么,供求不平衡的矛盾也更加尖锐。

    不仅如此,受经济下行的影响,?#29992;?#36141;房的意愿也没有明显提升。纵然少数地区房价的反弹对购房者增加了一些压力,加上近一段时间股市持续暴跌,可能会让部分股民?#29260;?#22312;股市搏一搏的心理,转向思考购房,但要真正转化?#19978;?#23454;购买力,可能还需要一段时间。而即使转化成了现实购买力,更多的也只能消化库存,并无法对整个房地产市场形成有效提振,楼市低迷的格局可能很难改变。

    正如有关专家所言,由于北上广深等一线城?#24615;?#22303;地供应方面已经日趋紧张,新增房源的?#35759;仍?#26469;越大,因此房价上涨可能会比较明显。那么,这些城市的楼市将出?#25351;此?#30340;迹象。然而关键在于,一线城市的?#27492;眨?#26159;很难传导到二三线城市的,凡是库存量较大的城市,都有可能继续保持低迷的?#21050;?#22914;果效果显现的话,就是消化库存,使库存不再成为楼市?#27492;?#30340;阻碍。

    令人担忧的是,凡是库存?#30475;?#30340;城市,往往都是流动人口不是很多、产业结构不是很合理的城?#23567;?#20063;就是?#25285;?#28040;化库存的内在动力不?#20426;?#33021;力不够,指望其他城市的?#27492;?#24102;动这些城市,基本没有希望。这也意味着,高库存城市,一方面,只能靠时间去消化,靠?#29992;?#20303;房理念的转变去消化;另一方面,政府发展经济的理念要做重大转变,把工作的重点转向发展实体产业上去,提高?#29992;?#25910;入水平,吸引更多外来人员,提高?#29992;?#30340;购房能力。在此基础上,必须严格控制新增房源。必须要增的,也要以消化库存为前提,切实把库存?#39038;?#21040;市场可承受的?#27573;В?#36991;免继续出现高库存下的市场供需矛盾,早日让市场走向平稳有序的轨道。

    也正因为如此,不要过度在乎市场“窗口期”有没有到来的问题,而应当更加关注库存的消化情况,并采取强有力的措施,缩短市场供需不平衡的时间。否则,对市场秩序、市场机理、市场活力等都会产生极为不利的影响,并使消费者的恐购心理难以消除。

    中国的很多问题,都出在存?#21487;稀?#25151;地产市场如此,信贷资金如此,财政资金也如此,产业结构仍然如此。如何把存量问题解决好,把存量结构调整好,对经济稳定很重要,对经济步入健康有序轨道更重要。所以,在房地产市场问题上,必须把消化库存当作最重要的一项工作。只有库存消化好了,增量的作用与效率才会最大化。

    总之,在一系列政策措施的作用下,房地产市场的环境正在逐步改善,对经济发展的作用也正在逐?#20132;?#22797;。但是,在刚性需求没有得到释放、库存压力仍然很大的情况下,不要对市场寄予太大的期望,更不要像前一段时间的股市一样,失去理智。缓慢恢复、平稳?#27492;眨?#27604;大起大落更加有利于市场的稳定与健康。


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